Tippgeberprovision für Immobilienmakler: Höhe, Vereinbarung und das System dahinter (2026)
Eine Tippgeberprovision liegt marktüblich bei 10–20 % der Netto-Maklerprovision und wird erst fällig, wenn deine eigene Provision aus dem Tipp tatsächlich eingegangen ist.
Der Tipp endet, wo das Makeln beginnt: Wer Objekte nachweist, berät oder verhandelt, braucht die Erlaubnis nach § 34c GewO — auch dein Tippgeber.
Private Tippgeber bleiben bis 256 € im Jahr einkommensteuerfrei (§ 22 Nr. 3 EStG); ab dem ersten Cent darüber ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
Notare dürfen nie, Anwälte und Steuerberater sollten nicht vergütet werden — die besten Tippgeber sind Handwerker, Hausverwalter, Energieberater und deine eigenen Ex-Kunden.
Ein Tipp bringt nur den Termin. Ob daraus ein Auftrag wird, entscheidet der Eigentümer, sobald er dich googelt — das System endet nicht bei der Vereinbarung.
Dein bester Auftrag im letzten Jahr kam nicht über das Portal. Er kam über den Malermeister, der beim Streichen hörte, dass die Kinder das Haus verkaufen wollen. Du hast ihm eine Flasche Wein geschickt. Danach: nichts. Kein zweiter Tipp, kein Anruf, kein System.
Das ist kein Versäumnis, sondern der Normalfall. Fast jeder Makler lebt von Empfehlungen — und fast keiner organisiert sie. Der Tipp bleibt Glück, weil niemand ihm je gezeigt hat, wie aus einem Malermeister ein verlässlicher Kanal wird: mit klarer Tippgeberprovision, sauberer Vereinbarung und einem Rhythmus, der Tipps produziert statt auf sie zu warten.
Dieser Artikel liefert dir genau das — und die unbequemen Teile dazu: wo der Tipp rechtlich endet, was der Empfehler versteuern muss, wer gar nicht infrage kommt. Und die Frage, die kaum ein Ratgeber stellt: Was passiert zwischen Tipp und Auftrag?
Was ist eine Tippgeberprovision — und wo endet der Tipp, wo beginnt das Makeln?
Eine Tippgeberprovision ist die Vergütung, die du jemandem zahlst, der dir einen Kontakt zu einem verkaufswilligen Eigentümer nennt — und sonst nichts tut. Genau dieses „sonst nichts" ist die rechtliche Grenze: Wer gewerbsmäßig Objekte nachweist, Interessenten zusammenbringt, berät oder verhandelt, makelt und braucht die Erlaubnis nach § 34c GewO. Der reine Tippgeber, der nur den Kontakt herstellt, braucht sie nach Auffassung der Industrie- und Handelskammern nicht.
Die Grenze ist schmal und wird von beiden Seiten überschritten — vom Empfehler, der „schon mal den Preis besprochen hat", und vom Makler, der ihm Exposés in die Hand drückt. Ohne Erlaubnis zu makeln ist eine Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße bis zu 5.000 € (§ 144 GewO) — und der Provisionsanspruch aus so einem Geschäft steht auf wackligen Füßen.
| Der Tippgeber darf … | Der Tippgeber darf nicht … |
|---|---|
| dir Name und Kontakt eines Eigentümers nennen, der verkaufen will | dem Eigentümer Käufer nennen oder Interessenten zusammenbringen |
| den Eigentümer fragen, ob du anrufen darfst | Preise, Provision oder Vertragsinhalte besprechen |
| sagen, dass er für den Tipp eine Prämie bekommt | dein Exposé, deine Bewertung oder deine Unterlagen verteilen |
| gelegentlich tippen, ohne Gewerbe anzumelden | regelmäßig und mit Gewinnabsicht tippen, ohne ein Gewerbe anzumelden |
Merk dir den Satz für jedes Gespräch: Du gibst mir den Namen — alles andere mache ich. Er schützt beide Seiten und den Provisionsanspruch.
Wie hoch ist eine Tippgeberprovision üblicherweise?
Marktüblich sind 10 bis 20 % deiner Netto-Maklerprovision, fällig erst, wenn der notarielle Kaufvertrag auf dem Tipp beruht und deine eigene Provision eingegangen ist. Eine gesetzliche Vorgabe zur Höhe gibt es nicht (IVD-Bildungsinstitut, 2024); seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2006 existiert auch keine starre Obergrenze für Laienwerbung mehr (BGH, 06.07.2006, I ZR 145/03).
Ein Beispiel: Verkaufspreis 400.000 €, deine Verkäuferprovision 3 % netto = 12.000 €. Bei 15 % Tippgeberprovision zahlst du 1.800 € — nach Geldeingang, nur im Erfolgsfall. Vergleich das mit dem, was ein gekaufter Verkäufer-Lead kostet: Dort zahlst du vorab, für einen Kontakt, den bis zu drei Kollegen gleichzeitig bekommen. Der Tipp ist exklusiv, warm und kostet dich nichts, wenn nichts daraus wird.
Drei Modelle haben sich bewährt:
- Prozentual (10–20 %): fair bei schwankenden Objektwerten; der Empfehler profitiert vom großen Objekt mit.
- Festbetrag (z. B. 500–1.500 €): einfacher zu kommunizieren, gut für Handwerker und Bestandskunden, die keine Provisionsrechnung nachvollziehen wollen.
- Gestaffelt: kleiner Festbetrag beim Alleinauftrag, Rest nach Notartermin — belohnt den Tipp früh und bindet die Hauptzahlung trotzdem an den Erfolg.
Ein Punkt, den Ratgeber gern übergehen: Dein Empfehler sollte dem Eigentümer sagen, dass er eine Prämie erhält. Das Wettbewerbsrecht sieht verdeckte Laienwerbung kritisch, und der Eigentümer erfährt es ohnehin — spätestens, wenn der Malermeister das nächste Mal streicht. Offenheit kostet dich keinen Tipp. Heimlichkeit kostet dich das Vertrauen von beiden.
Wer eignet sich als Tippgeber — und wer darf gar nicht?
Die besten Tippgeber haben regelmäßig Zugang zu Eigentümern in Veränderungssituationen: Handwerker, Hausverwalter, Energieberater, Umzugsunternehmen, Finanzierungsvermittler — und deine eigenen ehemaligen Kunden. Ausgeschlossen sind Notare, die kraft Gesetzes keine Immobiliengeschäfte vermitteln dürfen. Anwälte und Steuerberater solltest du nicht vergüten, ihr Berufsrecht macht Provisionen heikel. Angestellte von Banken und Versicherungen brauchen das Okay ihres Arbeitgebers.
| Tippgeber | Zugang zu Eigentümern | Vergütung möglich? |
|---|---|---|
| Ehemalige Kunden | erzählen im Umfeld vom Verkauf — die wärmste Quelle | ja; oft reicht ein Festbetrag oder eine sichtbare Geste |
| Handwerker, Maler, Gärtner | sehen Renovierung vor Verkauf, hören Familiengespräche | ja |
| Hausverwalter | kennen Eigentümerwechsel, Erbfälle, Leerstand früh | ja; bei WEG-Verwaltern Interessenkonflikt mit der Gemeinschaft prüfen |
| Energieberater, Gutachter | werden vor dem Verkauf für Ausweis oder Wert gerufen | ja; Gutachter sollten Bewertung und Tipp klar trennen |
| Finanzierungs- und Versicherungsvermittler | erfahren von Verkaufsplänen bei Umschuldung, Erbe, Trennung | ja, wenn ihr Vertrieb es zulässt; Vertragsbedingungen prüfen |
| Bank- und Sparkassenangestellte | sehen Konten, Kredite, Nachlässe | nur mit Freigabe des Arbeitgebers — Compliance-Regeln gehen vor |
| Rechtsanwälte, Steuerberater | begleiten Erbe, Scheidung, Betriebsaufgabe | nicht vergüten: Provisionsverbot bzw. berufsrechtliche Unvereinbarkeit (§ 49b BRAO, § 57 StBerG) — Kooperation ohne Geldfluss |
| Notare | beurkunden Erbe, Schenkung, Vorsorge | nein — Vermittlungsverbot (§ 14 BNotO) |
Jede Gruppe hat einen anderen Zugang, ein anderes Berufsrecht und ein anderes Motiv. Wer mit allen dieselbe Vereinbarung und Ansprache nutzt, verliert die Hälfte — an Rechtsrisiken oder an Desinteresse.
Was muss in die Tippgebervereinbarung?
Zehn Punkte machen eine Tippgebervereinbarung belastbar: Vertragsparteien, Definition des Tipps, Übermittlungsweg, Einwilligung des Eigentümers, Höhe und Berechnungsbasis, Fälligkeit, Ausschlüsse, das Verbot der Vertreterrolle, Laufzeit und Kündigung sowie die Informationspflicht bei Abschluss. Schriftlich, auch beim Malermeister — nicht aus Misstrauen, sondern weil die erste Auszahlung sonst zur ersten Diskussion wird.
- Vertragsparteien mit Anschrift; bei Privatpersonen der Hinweis, dass keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
- Definition des Tipps: Name, Anschrift und Kontakt eines Eigentümers mit konkreter Verkaufsabsicht — kein Objekt, das du bereits kennst oder das öffentlich inseriert ist.
- Übermittlungsweg: nachweisbar, etwa per E-Mail oder Formular mit Datum. Bei zwei Tippgebern für dasselbe Objekt zählt der erste dokumentierte Tipp.
- Einwilligung des Eigentümers: Der Empfehler holt vorab das Okay ein, dass du dich melden darfst. Ohne Einwilligung ist die Weitergabe der Daten datenschutzrechtlich angreifbar (Art. 6 DSGVO) — und dein Anruf wäre Kaltakquise.
- Höhe und Basis: Prozent der Netto-Provision oder Festbetrag; ausdrücklich klären, ob Verkäufer- und Käuferprovision zählen.
- Fälligkeit: Anspruch mit notariellem Kaufvertrag, der auf dem Tipp beruht; Zahlung binnen 14 Tagen nach Eingang deiner Provision.
- Ausschlüsse: bereits bekannte Objekte, laufende Alleinaufträge Dritter, Zwangsversteigerungen, Tipps ohne Verkaufsabsicht.
- Keine Vertreterrolle: Er gibt keine Erklärungen in deinem Namen ab, berät nicht, verhandelt nicht, verteilt keine Unterlagen.
- Laufzeit und Kündigung: unbefristet, kündbar mit einem Monat zum Monatsende; Tipps aus der Laufzeit bleiben vergütungspflichtig.
- Informationspflicht: Du informierst ihn schriftlich über Abschluss und Provision — das ist die Grundlage für den nächsten Tipp.
Das ist der Rahmen, keine Rechtsberatung — lass dein Muster von einem Fachanwalt für Maklerrecht oder deinem Verband prüfen. Eine Vereinbarung ohne geregelte Einwilligung bringt dir Tipps, die du nicht anrufen darfst.
Was muss der Tippgeber versteuern — und was heißt das für dich?
Für einen privaten Tippgeber sind Provisionen unter 256 € im Kalenderjahr einkommensteuerfrei; liegt die Summe darüber, ist der gesamte Betrag als sonstige Einkünfte steuerpflichtig (§ 22 Nr. 3 EStG). Umsatzsteuer fällt nicht an, solange er nur gelegentlich und nicht unternehmerisch tippt (§ 1 UStG). Für dich ist die Provision eine Betriebsausgabe — vorausgesetzt, du hast einen sauberen Beleg.
Drei Konsequenzen für die Praxis:
- Die 256 € sind eine Freigrenze, kein Freibetrag. Bei 1.800 € Tippgeberprovision werden 1.800 € steuerpflichtig, nicht 1.544 €. Sag es vorher — die Überraschung beim Steuerbescheid kostet dich sonst den Kanal.
- Regelmäßigkeit macht gewerblich. Wer mehrmals im Jahr gezielt tippt, um Geld zu verdienen, handelt nachhaltig mit Gewinnabsicht — dann ist eine Gewerbeanmeldung fällig, und auf der Rechnung steht Umsatzsteuer oder der Kleinunternehmer-Hinweis.
- Dein Beleg braucht Substanz: Name und Anschrift des Tippgebers, Datum, Betrag, Bezug zum Objekt, Unterschrift oder Rechnung. Eine Überweisung mit Verwendungszweck „Danke" reicht der Betriebsprüfung nicht.
Seine Steuerfragen sind seine Sache — aber wer sie anspricht, wirkt wie der Profi, dem man den nächsten Tipp gibt.
Wie machst du aus Tipps ein System statt Zufall?
Indem du fünf Dinge festlegst, die bei Zufalls-Empfehlungen fehlen: eine Liste von 10 bis 15 aktiven Tippgebern, einen Kontaktrhythmus, eine Rückmeldung nach jedem Tipp, eine Auszahlung, die auffällt — und eine Sichtbarkeit, die den Tipp bestätigt, wenn der Eigentümer dich anschließend googelt. Der letzte Punkt entscheidet, ob aus dem Tipp ein Termin wird.
Die Liste. Mehr als 15 aktive Empfehler pflegt kein Einzelbüro ernsthaft. Wähle nach Zugang (Tabelle oben), nicht nach Sympathie.
Der Rhythmus. Einmal im Quartal ein persönlicher Kontakt, der nichts will: ein Marktupdate für sein Viertel, ein Kaffee, ein Hinweis auf einen Kunden, den du ihm geschickt hast. Wer nur hört, wenn du etwas brauchst, hört auf.
Die Rückmeldung. Nach jedem Tipp innerhalb von 48 Stunden: „Habe angerufen, Termin steht." Nach dem Termin: „Alleinauftrag unterschrieben." Nach dem Notar: die Überweisung. Wer nichts zurückhört, tippt nicht mehr.
Die Auszahlung. Pünktlich, persönlich übergeben oder mit einem Anruf begleitet. Die Tippgeberprovision ist der Moment, in dem der Kanal sich verankert.
Die Sichtbarkeit. Der Teil, den Ratgeber übergehen: Der Eigentümer bekommt deinen Namen vom Malermeister — und googelt dich, bevor er zurückruft. Er sieht dein Google-Profil, deine Website, deine Bewertungen. In unserer Messung von 228 rankenden Makler-Seiten zeigen die Gewinner im Median 4,9 Sterne bei 138 Bewertungen und eine Leistungsseite, die sofort erklärt, warum dieser Makler. Wenn dein Eintrag dem nicht standhält, hat der Tipp einen Namen geliefert, aber kein Vertrauen. Deshalb der Selbstcheck: Was findet ein Eigentümer, wenn er den Namen googelt, den ihm sein Handwerker genannt hat? Ein Google-Unternehmensprofil mit Bewertungs-Takt und eine Makler-Website, die die Empfehlung bestätigt, sind die zweite Hälfte des Systems. Ohne sie zahlst du Provision für Termine, die nie stattfinden.
Der Tipp bringt den Namen. Google entscheidet, ob daraus ein Anruf wird.
Wie der Tipp sich in die übrigen Kanäle einfügt, zeigt der Überblick über Eigentümer-Leads aus eigenen Kanälen — der Tipp ist dort der günstigste, aber nicht der planbarste Weg.
Was du jetzt tun kannst
Drei Dinge kannst du in dieser Woche umsetzen: eine Liste deiner letzten zehn Aufträge mit der ehrlichen Frage, woher der Kontakt kam — die Empfehler darauf sind deine ersten Tippgeber. Eine schriftliche Vereinbarung nach den zehn Punkten oben, vom Anwalt oder Verband geprüft. Und einen Kalendereintrag pro Quartal für jeden aktiven Tippgeber. Das kostet nichts außer Disziplin, und nichts davon halten wir geheim.
Die zweite Hälfte hast du in diesem Artikel gesehen: Der Tipp bringt einen Namen, und der Eigentümer prüft diesen Namen, bevor er zurückruft. Ob deine Seite bei „Immobilienmakler [deine Stadt]" vorn steht, wie dein Bewertungs-Median gegen die Wettbewerber aussieht, welche Wortzahl und Ortsseiten deine Website in deiner Stadtgröße braucht — das sind Messaufgaben. Wer sie nicht kennt, bezahlt Provisionen für Termine, die im Browser verloren gehen.
Genau diese Messung nehmen wir dir ab: Buch dir die kostenlose Potenzial-Analyse für deinen Standort. Du erfährst, was ein Eigentümer sieht, wenn er deinen Namen googelt, wo Wettbewerber ihm die Entscheidung abnehmen und in welcher Reihenfolge sich der Aufbau lohnt. Danach weißt du, was zu tun ist — ob mit uns oder ohne uns. Und wenn wir dir nicht helfen können, sagen wir dir auch das.
Stand: September 2026 · Autor: Milan Schuster, EstatePartner
Häufige Fragen
Ist eine Tippgeberprovision an Privatpersonen erlaubt?
Ja. Eine Privatperson darf für die reine Kontaktherstellung eine Prämie erhalten, ohne Gewerbe und ohne Maklererlaubnis — solange sie gelegentlich tippt und weder berät, nachweist noch verhandelt. Steuerlich bleiben bis 256 € im Jahr frei (§ 22 Nr. 3 EStG), darüber ist der gesamte Betrag als sonstige Einkünfte anzugeben. Regelmäßiges Tippen mit Gewinnabsicht wird gewerblich.
Wann wird die Tippgeberprovision fällig?
Üblich und sinnvoll: Der Anspruch entsteht mit dem notariellen Kaufvertrag, der auf dem Tipp beruht, und wird ausgezahlt, sobald deine eigene Provision eingegangen ist — meist binnen 14 Tagen danach. Eine Vorab-Zahlung beim Alleinauftrag ist möglich, sollte aber als kleiner Festbetrag ausgestaltet sein, damit die Hauptvergütung am Erfolg hängt.
Muss der Tippgeber eine Rechnung schreiben?
Ein privater, gelegentlicher Tippgeber nicht — eine Quittung mit Name, Anschrift, Datum, Betrag und Zweck genügt als Beleg für deine Betriebsausgabe. Gewerbliche Tippgeber wie Handwerker oder Hausverwalter stellen eine normale Rechnung, mit Umsatzsteuer oder Kleinunternehmer-Hinweis. Ohne Beleg ist die Provision für dich steuerlich nicht abziehbar.
Braucht ein Tippgeber eine Erlaubnis nach § 34c GewO?
Nicht, solange er ausschließlich Kontakte herstellt. Sobald er gewerbsmäßig Objekte nachweist, Interessenten zusammenführt, Preise bespricht oder Unterlagen verteilt, makelt er — dann braucht er die Erlaubnis, sonst droht eine Geldbuße bis 5.000 € (§ 144 GewO). Deine Vereinbarung sollte diese Grenze ausdrücklich ziehen und den Tippgeber daran erinnern.
Darf ich einen Eigentümer anrufen, dessen Nummer mir ein Tippgeber gegeben hat?
Nur, wenn der Eigentümer vorher zugestimmt hat, dass du dich meldest. Ohne diese Einwilligung ist der Anruf Kaltakquise gegenüber einem Verbraucher und die Datenweitergabe datenschutzrechtlich angreifbar. Deshalb gehört in jede Vereinbarung: Der Tippgeber fragt den Eigentümer und dokumentiert das Okay — dann ist dein Anruf erwartet statt unerwünscht.
Wie viele Tippgeber braucht ein Maklerbüro?
Zehn bis fünfzehn aktive Tippgeber sind für ein Einzelbüro die Obergrenze, die sich mit einem Quartalskontakt ernsthaft pflegen lässt. Entscheidend ist nicht die Zahl, sondern der Zugang: Ein Hausverwalter mit 400 Einheiten oder ein Malermeister mit 30 Baustellen im Jahr ersetzt zehn Bekannte, die „mal die Augen offenhalten".
Was ist der Unterschied zwischen Tippgeber und Gemeinschaftsgeschäft?
Beim Tipp nennt jemand nur einen Kontakt und tut sonst nichts — dafür 10–20 % der Provision. Beim Gemeinschaftsgeschäft arbeiten zwei Makler mit Erlaubnis am selben Objekt, einer bringt das Objekt, der andere den Käufer, die Provision wird meist hälftig geteilt. Ein Tippgeber, der Käufer beibringt, ist kein Tippgeber mehr, sondern ein Makler ohne Erlaubnis.