Tippgeberprovision für Immobilienmakler: Höhe, Vereinbarung und das System dahinter (2026)

Dein bester Auftrag im letzten Jahr kam nicht über das Portal. Er kam über den Malermeister, der beim Streichen hörte, dass die Kinder das Haus verkaufen wollen. Du hast ihm eine Flasche Wein geschickt. Danach kam weder ein zweiter Tipp noch ein Anruf.

Das ist der Normalfall. Fast jeder Makler lebt von Empfehlungen, aber kaum einer organisiert sie. Der Tipp bleibt Glückssache, weil niemand ihm je gezeigt hat, wie aus einem Malermeister ein verlässlicher Kanal wird: mit klarer Tippgeberprovision, sauberer Vereinbarung und einem Rhythmus, der Tipps produziert statt auf sie zu warten.

Dieser Artikel zeigt dir, wie das geht, und behandelt auch die unbequemen Teile: wo der Tipp rechtlich endet, was der Empfehler versteuern muss, wer gar nicht infrage kommt. Außerdem geht es darum, was zwischen Tipp und Auftrag passiert.

Was ist eine Tippgeberprovision, und wo endet der Tipp, wo beginnt das Makeln?

Eine Tippgeberprovision ist die Vergütung, die du jemandem zahlst, der dir einen Kontakt zu einem verkaufswilligen Eigentümer nennt und sonst nichts tut. Dieses „sonst nichts" ist die rechtliche Grenze: Wer gewerbsmäßig Objekte nachweist, Interessenten zusammenbringt, berät oder verhandelt, makelt und braucht die Erlaubnis nach § 34c GewO. Der reine Tippgeber, der nur den Kontakt herstellt, braucht sie nach Auffassung der Industrie- und Handelskammern nicht.

Die Grenze ist schmal und wird von beiden Seiten überschritten: vom Empfehler, der „schon mal den Preis besprochen hat", und vom Makler, der ihm Exposés in die Hand drückt. Ohne Erlaubnis zu makeln ist eine Ordnungswidrigkeit mit Geldbuße bis zu 5.000 € (§ 144 GewO), und der Provisionsanspruch aus so einem Geschäft steht auf wackligen Füßen.

Für jedes Gespräch hilft ein einfacher Satz: Du gibst mir den Namen, alles andere mache ich. Er schützt beide Seiten und den Provisionsanspruch.

Wie hoch ist eine Tippgeberprovision üblicherweise?

Marktüblich sind 10 bis 20 % deiner Netto-Maklerprovision, fällig erst, wenn der notarielle Kaufvertrag auf dem Tipp beruht und deine eigene Provision eingegangen ist. Eine gesetzliche Vorgabe zur Höhe gibt es nicht (IVD-Bildungsinstitut, 2024); seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2006 existiert auch keine starre Obergrenze für Laienwerbung mehr (BGH, 06.07.2006, I ZR 145/03).

Ein Beispiel: Verkaufspreis 400.000 €, deine Verkäuferprovision 3 % netto = 12.000 €. Bei 15 % Tippgeberprovision zahlst du 1.800 €, nach Geldeingang und nur im Erfolgsfall. Vergleich das mit dem, was ein gekaufter Verkäufer-Lead kostet: Dort zahlst du vorab, für einen Kontakt, den bis zu drei Kollegen gleichzeitig bekommen. Der Tipp ist exklusiv, warm und kostet dich nichts, wenn nichts daraus wird.

Drei Modelle haben sich bewährt:

• Prozentual (10–20 %): fair bei schwankenden Objektwerten; der Empfehler profitiert vom großen Objekt mit.
• Festbetrag (z. B. 500–1.500 €): einfacher zu kommunizieren, gut für Handwerker und Bestandskunden, die keine Provisionsrechnung nachvollziehen wollen.
• Gestaffelt: kleiner Festbetrag beim Alleinauftrag, Rest nach Notartermin. Das belohnt den Tipp früh und bindet die Hauptzahlung trotzdem an den Erfolg.

Wichtig ist außerdem: Dein Empfehler sollte dem Eigentümer sagen, dass er eine Prämie erhält. Das Wettbewerbsrecht sieht verdeckte Laienwerbung kritisch, und der Eigentümer erfährt es ohnehin, spätestens wenn der Malermeister das nächste Mal streicht. Mit Offenheit verlierst du keinen Tipp; wer die Prämie verschweigt, riskiert das Vertrauen beider Seiten.

Wer eignet sich als Tippgeber, und wer darf gar nicht?

Die besten Tippgeber haben regelmäßig Zugang zu Eigentümern in Veränderungssituationen: Handwerker, Hausverwalter, Energieberater, Umzugsunternehmen, Finanzierungsvermittler und deine eigenen ehemaligen Kunden. Ausgeschlossen sind Notare, die kraft Gesetzes keine Immobiliengeschäfte vermitteln dürfen. Anwälte und Steuerberater solltest du nicht vergüten, ihr Berufsrecht macht Provisionen heikel. Angestellte von Banken und Versicherungen brauchen das Okay ihres Arbeitgebers.

Jede Gruppe hat einen anderen Zugang, ein anderes Berufsrecht und ein anderes Motiv. Wer mit allen dieselbe Vereinbarung und Ansprache nutzt, verliert die Hälfte, durch Rechtsrisiken oder mangelndes Interesse.

Was muss in die Tippgebervereinbarung?

Zehn Punkte machen eine Tippgebervereinbarung belastbar: Vertragsparteien, Definition des Tipps, Übermittlungsweg, Einwilligung des Eigentümers, Höhe und Berechnungsbasis, Fälligkeit, Ausschlüsse, das Verbot der Vertreterrolle, Laufzeit und Kündigung sowie die Informationspflicht bei Abschluss. Halte sie schriftlich fest, auch beim Malermeister. Das hat nichts mit Misstrauen zu tun: Ohne schriftliche Regelung wird die erste Auszahlung leicht zur ersten Diskussion.

1. Vertragsparteien mit Anschrift; bei Privatpersonen der Hinweis, dass keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
2. Definition des Tipps: Name, Anschrift und Kontakt eines Eigentümers mit konkreter Verkaufsabsicht; kein Objekt, das du bereits kennst oder das öffentlich inseriert ist.
3. Übermittlungsweg: nachweisbar, etwa per E-Mail oder Formular mit Datum. Bei zwei Tippgebern für dasselbe Objekt zählt der erste dokumentierte Tipp.
4. Einwilligung des Eigentümers: Der Empfehler holt vorab das Okay ein, dass du dich melden darfst. Ohne Einwilligung ist die Weitergabe der Daten datenschutzrechtlich angreifbar (Art. 6 DSGVO), und dein Anruf wäre Kaltakquise.
5. Höhe und Basis: Prozent der Netto-Provision oder Festbetrag; ausdrücklich klären, ob Verkäufer- und Käuferprovision zählen.
6. Fälligkeit: Anspruch mit notariellem Kaufvertrag, der auf dem Tipp beruht; Zahlung binnen 14 Tagen nach Eingang deiner Provision.
7. Ausschlüsse: bereits bekannte Objekte, laufende Alleinaufträge Dritter, Zwangsversteigerungen, Tipps ohne Verkaufsabsicht.
8. Keine Vertreterrolle: Er gibt keine Erklärungen in deinem Namen ab, berät nicht, verhandelt nicht, verteilt keine Unterlagen.
9. Laufzeit und Kündigung: unbefristet, kündbar mit einem Monat zum Monatsende; Tipps aus der Laufzeit bleiben vergütungspflichtig.
10. Informationspflicht: Du informierst ihn schriftlich über Abschluss und Provision. Das ist die Grundlage für den nächsten Tipp.

Diese Punkte sind ein Rahmen und keine Rechtsberatung. Lass dein Muster von einem Fachanwalt für Maklerrecht oder deinem Verband prüfen. Eine Vereinbarung ohne geregelte Einwilligung bringt dir Tipps, die du nicht anrufen darfst.

Was muss der Tippgeber versteuern, und was heißt das für dich?

Für einen privaten Tippgeber sind Provisionen unter 256 € im Kalenderjahr einkommensteuerfrei; liegt die Summe darüber, ist der gesamte Betrag als sonstige Einkünfte steuerpflichtig (§ 22 Nr. 3 EStG). Umsatzsteuer fällt nicht an, solange er nur gelegentlich und nicht unternehmerisch tippt (§ 1 UStG). Für dich ist die Provision eine Betriebsausgabe, vorausgesetzt, du hast einen sauberen Beleg.

Drei Konsequenzen für die Praxis:

• Die 256 € sind eine Freigrenze, kein Freibetrag. Bei 1.800 € Tippgeberprovision werden 1.800 € steuerpflichtig, nicht 1.544 €. Sag das vorher, sonst kostet dich die Überraschung beim Steuerbescheid den Kanal.
• Regelmäßigkeit macht gewerblich. Wer mehrmals im Jahr gezielt tippt, um Geld zu verdienen, handelt nachhaltig mit Gewinnabsicht. Dann ist eine Gewerbeanmeldung fällig, und auf der Rechnung steht Umsatzsteuer oder der Kleinunternehmer-Hinweis.
• Dein Beleg braucht Substanz: Name und Anschrift des Tippgebers, Datum, Betrag, Bezug zum Objekt, Unterschrift oder Rechnung. Eine Überweisung mit Verwendungszweck „Danke" reicht der Betriebsprüfung nicht.

Seine Steuerfragen sind seine Sache. Wenn du sie trotzdem ansprichst, wirkst du professionell, und das macht den nächsten Tipp wahrscheinlicher.

Wie machst du aus Tipps ein System statt Zufall?

Indem du fünf Dinge festlegst, die bei Zufalls-Empfehlungen fehlen: eine Liste von 10 bis 15 aktiven Tippgebern, einen Kontaktrhythmus, eine Rückmeldung nach jedem Tipp, eine Auszahlung, die auffällt, und eine Sichtbarkeit, die den Tipp bestätigt, wenn der Eigentümer dich anschließend googelt. Der letzte Punkt entscheidet, ob aus dem Tipp ein Termin wird.

Die Liste. Mehr als 15 aktive Empfehler pflegt kein Einzelbüro ernsthaft. Wähle nach Zugang (Tabelle oben), nicht nach Sympathie.

Der Rhythmus. Einmal im Quartal ein persönlicher Kontakt, der nichts will: ein Marktupdate für sein Viertel, ein Kaffee, ein Hinweis auf einen Kunden, den du ihm geschickt hast. Wer nur von dir hört, wenn du etwas brauchst, verliert schnell das Interesse.

Die Rückmeldung. Nach jedem Tipp innerhalb von 48 Stunden: „Habe angerufen, Termin steht." Nach dem Termin: „Alleinauftrag unterschrieben." Nach dem Notar: die Überweisung. Ohne Rückmeldung kommen keine weiteren Tipps.

Die Auszahlung. Pünktlich, persönlich übergeben oder mit einem Anruf begleitet. Mit einer zuverlässigen Auszahlung festigt sich der Kanal.

Die Sichtbarkeit. Diesen Teil übergehen viele Ratgeber: Der Eigentümer bekommt deinen Namen vom Malermeister und googelt dich, bevor er zurückruft. Er sieht dein Google-Profil, deine Website, deine Bewertungen. In unserer Makler-Website-Studie 2026 mit 228 rankenden Makler-Seiten zeigen die Gewinner im Median 4,9 Sterne bei 138 Bewertungen und eine Leistungsseite, die sofort erklärt, warum dieser Makler. Wenn dein Eintrag dem nicht standhält, hat der Tipp zwar einen Namen geliefert, aber kein Vertrauen geschaffen. Prüf deshalb selbst: Was findet ein Eigentümer, wenn er den Namen googelt, den ihm sein Handwerker genannt hat? Ein Google-Unternehmensprofil mit Bewertungs-Takt und eine Makler-Website, die die Empfehlung bestätigt, sind die zweite Hälfte des Systems. Ohne sie zahlst du Provision für Termine, die nie stattfinden.

Der Tipp liefert den Namen. Ob daraus ein Anruf wird, hängt davon ab, was der Eigentümer bei Google über dich findet.

Wie der Tipp sich in die übrigen Kanäle einfügt, zeigt der Überblick über Eigentümer-Leads aus eigenen Kanälen. Dort ist der Tipp der günstigste, aber nicht der planbarste Weg. Die aktive Seite der Akquise (Briefe, Farming und die Rechts-Ampel) steht im Pillar zur Immobilienakquise.

Was du jetzt tun kannst

Drei Dinge kannst du in dieser Woche umsetzen: eine Liste deiner letzten zehn Aufträge mit der Frage, woher der Kontakt jeweils kam. Die Empfehler darauf sind deine ersten Tippgeber. Eine schriftliche Vereinbarung nach den zehn Punkten oben, vom Anwalt oder Verband geprüft. Und einen Kalendereintrag pro Quartal für jeden aktiven Tippgeber. Das kostet nichts außer Disziplin.

Um den zweiten Teil ging es in diesem Artikel bereits: Der Tipp bringt einen Namen, und der Eigentümer prüft diesen Namen, bevor er zurückruft. Ob deine Seite bei „Immobilienmakler [deine Stadt]" vorn steht, wie dein Bewertungs-Median gegen die Wettbewerber aussieht, welche Wortzahl und Ortsseiten deine Website in deiner Stadtgröße braucht: Das lässt sich messen. Ohne diese Werte zahlst du unter Umständen Provisionen für Termine, die nach der Google-Suche nicht zustande kommen.

Diese Messung übernehmen wir für dich: Buch dir die kostenlose Potenzial-Analyse für deinen Standort. Du erfährst, was ein Eigentümer sieht, wenn er deinen Namen googelt, wo Wettbewerber ihm die Entscheidung abnehmen und in welcher Reihenfolge sich der Aufbau lohnt. Danach weißt du, was zu tun ist, ob mit uns oder ohne uns. Wenn wir dir nicht helfen können, sagen wir dir das ebenfalls.

Stand: September 2026 · Autor: Milan Schuster, EstatePartner