Maklervertrag-Muster 2026: die 5 Vertragstypen und was in jedem stehen muss, damit deine Provision hält

Dein Maklervertrag-Muster hat genau eine Aufgabe: Am Ende des Verkaufs muss deine Provision ankommen. Die meisten Vorlagen im Netz verfehlen sie an drei Stellen: Sie sind aus Eigentümersicht geschrieben, kennen nur einen Vertragstyp und enthalten Klauseln, die Gerichte längst gekippt haben.

Aus Makler-Gesprächen kennen wir Wettbewerber-Verträge, die nach Ablauf des Jahres 5.000 € Abstand verlangen oder 1 % vom Kaufpreis, wenn der Eigentümer die Verkaufsabsicht aufgibt. Solche Klauseln wirken hart. Vor Gericht sind sie meist wertlos, und beim Eigentümer kosten sie Vertrauen.

Das liegt selten an deinem Anwalt. Maklerverträge werden einmal aufgesetzt und jahrelang kopiert, während sich das Recht laufend ändert: Textform und Provisionsteilung 2020, Reservierungsgebühr 2023, Aufwendungsersatz 2024, Widerrufsbutton 2026.

Dieser Artikel gibt dir den Überblick über alle Muster: fünf Vertragstypen im Vergleich, den Rechtsrahmen jedes Maklervertrags, die Klauseln, die nicht mehr halten, und eine Prüfliste mit zwölf Punkten. Ein Muster-PDF gibt es hier bewusst nicht, denn ein Maklervertrag ist ein Rechtsdokument, das dein Fachanwalt oder Verband prüft. Die Liste, mit der du diese Prüfung steuerst, bekommst du.

Welche 5 Maklervertrag-Typen gibt es, und welcher passt zu welchem Auftrag?

Fünf Typen decken die Praxis ab: der einfache Maklervertrag ohne Bindung, der einfache Alleinauftrag, der qualifizierte Alleinauftrag, der Vermietungs-Maklervertrag für Wohnraum und der Suchauftrag eines Käufers. Sie unterscheiden sich in der Bindung des Eigentümers, in deiner Tätigkeitspflicht, im Moment, in dem Provision entsteht, und im Risiko, das du trägst. Ein Muster für alle fünf gibt es nicht.

Wie du den Alleinauftrag im Gespräch gewinnst und was im Alleinauftrag stehen muss, damit die Provision hält, steht im eigenen Playbook. Hier geht es um die Ebene darüber: Bevor du ein Maklervertrag-Muster prüfst, musst du wissen, welchen der fünf Typen du schließt. Die meisten Makler nutzen ein Verkaufsmuster auch für Vermietung und Suchkunden, und dort entstehen die Lücken.

Jeder der fünf Vertragstypen braucht ein eigenes Muster. Ein einziges Muster für alle lässt bei vier Typen Lücken.

Welchen Rechtsrahmen braucht jedes Maklervertrag-Muster 2026?

Sechs Normen bilden den Rahmen für jedes Muster: § 652 BGB (Provision nur bei Kausalität und wirksamem Hauptvertrag), § 656a BGB (Textform bei Wohnung und Einfamilienhaus), §§ 656c und 656d BGB (Provisionsteilung, wenn der Käufer Verbraucher ist), § 312g BGB (Widerruf bei Fernabsatz und Haustürgeschäft), § 356a BGB (Widerrufsbutton seit 19. Juni 2026) und das Wohnungsvermittlungsgesetz für die Vermietung. Fehlt eine davon im Muster, fehlt dir im Streitfall die Grundlage.

§ 652 BGB: drei Hürden zur Provision. Provision schuldet dir der Auftraggeber nur, wenn der Hauptvertrag „infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung" zustande kommt (§ 652 BGB): Maklerleistung, Kausalität, wirksamer Hauptvertrag. Dein Maklervertrag muss die Leistung nachweisbar beschreiben: „Vermarktung" reicht nicht, „Nachweis von Kaufinteressenten mit Name und Anschrift" schon.

§ 656a BGB: Textform. Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses „bedarf der Textform" (§ 656a BGB): lesbare Erklärung, Erklärender genannt, dauerhafter Datenträger (§ 126b BGB). E-Mail genügt, Anruf nicht. Ohne Textform keine Provision.

§§ 656c, 656d BGB: Provisionsteilung. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnung und Einfamilienhaus: Provision von beiden Seiten nur „in gleicher Höhe" (§ 656c BGB); hat nur der Verkäufer dich beauftragt, trägt der Käufer höchstens die Hälfte, fällig erst nach nachgewiesener Zahlung des Verkäufers (§ 656d BGB). Beides nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).

§ 312g, § 356 BGB: Widerruf. Schließt ein Verbraucher außerhalb deiner Geschäftsräume oder per Fernabsatz ab (Wohnzimmer, E-Mail, Telefon), hat er ein Widerrufsrecht (§ 312g BGB). Ohne korrekte Belehrung erlischt es erst „zwölf Monate und 14 Tage" nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 4 BGB). Belehrung und Muster-Widerrufsformular gehören in jeden Maklervertrag mit Privatpersonen.

§ 356a BGB: der Widerrufsbutton. Seit dem 19. Juni 2026 brauchen Fernabsatzverträge, die „über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden", eine Widerrufsfunktion: beschriftete Schaltfläche, Bestätigungsseite, Eingangsbestätigung (§ 356a BGB; Wettbewerbszentrale, 2026). Betroffen ist jeder Auftrag über Website-Formular oder Signatur-Tool. Der Kündigungsbutton nach § 312k BGB ist eine andere Pflicht.

Welche dieser sechs Normen dein Muster abdeckt, weißt du vermutlich nicht auswendig. Das ist normal, deshalb hat die Prüfliste unten je Norm einen Punkt.

Welche Klauseln haben Gerichte gekippt, und was steht stattdessen im Muster?

Vier Klauseln aus vielen Maklerverträgen halten vor Gericht nicht mehr: Reservierungsgebühren in AGB, pauschaler Aufwendungsersatz mit Bürokosten, Vorkenntnisklauseln als Formulartext und überlange Laufzeiten mit automatischer Verlängerung. Dazu kommt die Abstandszahlung bei Aufgabe der Verkaufsabsicht. Sie ist hochriskant, weil der Auftraggeber laut OLG Frankfurt „Herr des Geschäfts" bleibt und seine Verkaufsabsicht aufgeben darf.

Die Reservierungsgebühr verdient einen zweiten Blick, weil sie in der Praxis weiterlebt und weil der BGH nicht die Gebühr an sich verboten hat, sondern ihre übliche Form. Der Käufer bekam in dem Fall für sein Geld nichts Durchsetzbares: Der Makler kann nur seine eigene Vermarktung stoppen, und der Verkäufer kann sich ohne Notar nicht wirksam binden, weil jede Bindung bei der Veräußerung eines Grundstücks der Beurkundung bedarf (§ 311b BGB). Daraus ergeben sich drei Stufen:

1. Formularklausel mit Verfall: Gebühr bleibt beim Makler, wenn der Käufer abspringt, der Verkäufer ist nicht gebunden. Das ist unwirksam, egal in welcher Höhe. Der Käufer kann sie zurückfordern.
2. Kleine Gebühr ohne Notar: individuell vereinbart als Ausgleich für den Vermarktungsstopp, beim Kauf voll angerechnet, erstattet, wenn der Verkäufer abspringt, einbehalten nur bei grundlosem Ausstieg des Käufers. Sie gibt dem Käufer keine Sicherheit am Objekt, nur ein Versprechen, und sie muss so klein bleiben, dass sie keinen Kaufdruck erzeugt.
3. Spürbare Gebühr, etwa 1 % vom Kaufpreis: nur notariell beurkundet als Option oder Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Erst hier ist der Verkäufer gebunden und der Vorteil echt; wer die Gebühr bekommt und ob sie bei Absprung verfallen darf, ist Anwaltssache.

Ein Maklervertrag mit so einer Klausel verliert im Streit nicht nur die Klausel. Der Anwalt des Eigentümers, der die unwirksame Reservierungsgebühr findet, prüft auch den Rest: Widerrufsbelehrung, Laufzeit, Textform. So kann aus einer einzelnen Klausel ein Streit um die ganze Provision werden.

Vor Gericht zählt, welche Leistung du nachweisen kannst. Eine harte Klausel ersetzt diesen Nachweis nicht.

Was gehört in jedes Maklervertrag-Muster? Die 12-Punkte-Prüfliste

Zwölf Punkte gehören in jedes Muster, unabhängig vom Vertragstyp: Parteien, Objekt, Leistungsbeschreibung, Vertragstyp, Provision mit Fälligkeit, Vorkenntnis-Regel, Laufzeit und Kündigung, Aufwendungsersatz, Widerrufsbelehrung mit Formular, Textform-Nachweis, Datenschutzhinweis und der Hinweis auf die Energieausweis-Pflichtangaben. Die Liste ist keine Vorlage, sondern die Prüfliste, mit der du dein Maklervertrag-Muster vom Fachanwalt oder Verband abnehmen lässt.

1. Parteien. Namen und Anschriften; bei Eheleuten und Erbengemeinschaften alle Eigentümer.
2. Objekt. Adresse, Grundbuchblatt, bei Wohnungen die Nummer laut Teilungserklärung. Ein unklares Objekt ist ein unklarer Nachweis.
3. Leistungsbeschreibung. Nachweis, Vermittlung oder beides, mit konkreten Tätigkeiten (Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung, Reporting). Basis der Kausalität nach § 652 BGB.
4. Vertragstyp. Einfacher Maklervertrag, einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag, Vermietung, Suchauftrag, ausdrücklich benannt; der qualifizierte Alleinauftrag als individuell ausgehandelte, dokumentierte Vereinbarung.
5. Provision und Fälligkeit. Prozent vom Kaufpreis inklusive Umsatzsteuer, fällig mit dem notariellen Kaufvertrag; bei Verbraucher-Käufer die Teilung nach §§ 656c, 656d BGB.
6. Vorkenntnis-Regel. Der Auftraggeber bestätigt bei jedem Nachweis, ob ihm Objekt oder Interessent bekannt sind. Das wird individuell vereinbart, nicht als AGB-Automatismus.
7. Laufzeit und Kündigung. Beginn mit Datum, 6 Monate, Verlängerung und Kündigungsrecht im Vertragstext, nicht in einer Anlage.
8. Aufwendungsersatz. Nur ausdrücklich, nur konkrete Einzelposten (Exposé-Druck, Grundbuchauszug), nur gegen Beleg, oder gar nicht.
9. Widerrufsbelehrung und Muster-Widerrufsformular. Bei Verbrauchern außerhalb deiner Geschäftsräume und im Fernabsatz Pflicht; bei vorzeitigem Beginn das ausdrückliche Verlangen dokumentieren.
10. Textform-Nachweis. E-Mail-Bestätigung, Signatur-Tool oder Unterschrift, archiviert. Bei Online-Abschluss der Widerrufsbutton nach § 356a BGB.
11. Datenschutzhinweis. Information nach Art. 13 DSGVO, welche Daten an Interessenten, Portale und Notar gehen; ohne Datenweitergabe ist kein Verkauf möglich.
12. Energieausweis-Hinweis. Der Auftraggeber liefert den Ausweis vor Vermarktungsstart; du verantwortest die Pflichtangaben in jeder kommerziellen Anzeige (§ 87 GEG). Ohne Ausweis kein Inserat.

Hinter jedem Punkt liegt eine Entscheidung, die vom Vertragstyp abhängt: Beim Suchauftrag ist Punkt 6 der wichtigste, bei der Vermietung ist Punkt 5 ein anderer, beim qualifizierten Alleinauftrag entscheidet Punkt 4. Deshalb prüfst du jedes der fünf Maklervertrag-Muster einzeln.

Was gilt beim Maklervertrag für die Vermietung?

Für die Vermietung von Wohnraum gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz: Der Vermittlungsvertrag braucht Textform, Provision vom Wohnungssuchenden ist nur erlaubt, wenn er dich beauftragt hat und du das Objekt ausschließlich deshalb einholst (Bestellerprinzip), und das Entgelt vom Suchenden ist auf zwei Monatsmieten gedeckelt. Ein Verkaufsmuster erfüllt keine dieser drei Regeln. Der Maklervertrag für die Vermietung ist ein eigenes Dokument.

Der Anspruch besteht nur, „wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt", und „der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform" (§ 2 Abs. 1 WoVermittG). Vom Wohnungssuchenden darfst du kein Entgelt verlangen, es sei denn, du holst den Auftrag ausschließlich wegen seines Suchauftrags beim Vermieter ein (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Selbst dann: höchstens „zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer" (§ 3 Abs. 2 WoVermittG).

Für dein Vermietungsmuster heißt das: Auftraggeber ist der Vermieter, die Provision steht als Vielfaches der Monatsmiete im Vertrag, die Textform ist vor dem ersten Exposé dokumentiert. Gewerberaum fällt nicht unter das Gesetz und braucht ebenfalls ein eigenes Muster.

Warum unterschreibt der Eigentümer trotz perfektem Vertrag beim Wettbewerber?

Weil der Maklervertrag die Provision sichert, aber nicht den Auftrag. Eigentümer entscheiden, bevor du dein Muster aus der Tasche ziehst: Sie googeln dich nach dem Ersttermin, vergleichen Bewertungen und Website mit zwei anderen Maklern und unterschreiben bei dem, dem sie schon vertrauen. Auch ein rechtssicherer Vertrag nützt nichts, wenn der Eigentümer beim Wettbewerber unterschreibt.

Die Zahlen aus unserer Makler-Website-Studie 2026 mit 228 rankenden Makler-Seiten: 95,6 % der Seiten, die in ihrer Stadt vorn stehen, sind Leistungsseiten mit klarem Angebot; ihr häufigstes Thema ist mit 63,6 % die Immobilienbewertung, also der Einstieg, über den ein Verkäufer seinen Makler sucht. Ihr Google-Profil zeigt im Median 4,9 Sterne bei 138 Bewertungen. Diese Signale sieht der Eigentümer in dreißig Sekunden, dein Muster erst nach dem Termin.

Deshalb der Selbstcheck, bevor du den nächsten Maklervertrag optimierst: Was findet ein Eigentümer, wenn er deinen Namen googelt: deine Seite oder ein Portal? Wie viele Bewertungen hat dein stärkster Wettbewerber, wie alt ist deine letzte? Beantwortet deine Website „Warum dieser Makler?", bevor er die Preisfrage stellt? Zögerst du hier, verlierst du Aufträge vermutlich an Makler, die bekannter sind. Ein Google-Unternehmensprofil mit Bewertungs-Takt und eine Makler-Website, die die Vorentscheidung gewinnt, entscheiden über den Auftrag, bevor der Vertrag auf dem Tisch liegt. Wie Vertrag, Website und Empfehlung in der Immobilienakquise als System zusammenspielen und warum ein Tippgeber nur den Namen liefert, nicht das Vertrauen, zeigen die Artikel dazu.

Der Vertrag sichert die Provision. Ob es überhaupt zum Vertrag kommt, hängt stark von deiner Sichtbarkeit ab.

Was du jetzt tun kannst

Drei Dinge kannst du diese Woche selbst erledigen: Leg deine Maklerverträge nebeneinander und ordne jeden einem der fünf Typen zu. Wo ein Verkaufsmuster für Vermietung oder Suchkunden herhält, fehlt ein Muster. Geh jedes Muster mit der 12-Punkte-Liste durch und streiche Verfalls-Reservierungsgebühr, Bürokosten-Pauschale und Abstandszahlung. Und gib das Ergebnis deinem Fachanwalt für Maklerrecht oder dem Verband zur Abnahme.

Wie der Artikel gezeigt hat, entscheidet der Eigentümer allerdings schon vor dem Vertrag. Ob deine Seite bei „Immobilienbewertung [deine Stadt]" vorn steht, wo dein Bewertungs-Median gegen den stärksten Wettbewerber liegt, welche Wortzahl und Ortsseiten deine Website in deiner Stadtgröße braucht: Das sind Messaufgaben. Wer sie nicht kennt, optimiert Verträge für Termine, die er nicht bekommt.

Diese Messung übernehmen wir für dich: Buch dir die kostenlose Potenzial-Analyse für deinen Standort. Du erfährst, was ein Eigentümer sieht, wenn er dich googelt, wo Wettbewerber ihm die Entscheidung abnehmen und in welcher Reihenfolge sich der Aufbau lohnt, ob mit uns oder ohne uns. Und wenn wir dir nicht helfen können, sagen wir dir auch das.

Stand: September 2026 · Autor: Milan Schuster, EstatePartner